Все знают поговорку: утром деньги – вечером стулья.
Как это относится к договору купли-продажи недвижимости?
Вот общепринятая схема (если оплата происходит с помощью аккредитива),
которой пользуются участники сделки:
1. Покупатель открыл безотзывный, покрытый аккредитив
2. Продавец и покупатель заключили договор купли-продажи
3. Документы подали в орган регистрации прав для регистрации перехода права и права
4. Документы получили с органа регистрации прав, покупатель стал новым собственником
5. Подали документы в банк для раскрытия и исполнения аккредитива
6. Продавец получил деньги на расчетный счет
7. Продавец и покупатель подписали передаточный акт
А что произойдёт, если пункт 7 (Продавец и покупатель подписали передаточный акт) вставить после пункта 3?
То есть Покупатель аккредитив открыл, предположим, на срок 30 дней. Договор заключили. Документы на регистрацию отдали. Квартиру по акту передали….
Продавец свои обязательства по договору исполнил в полном объёме. И с нетерпением ожидает денег….
Маленькая ремарка: есть волшебная статья в ГК РФ, которая звучит так:
Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
По общепринятой практике в договор купли-продажи вставляют фразу, которая звучит примерно так: Стороны установили, что право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
То есть стороны договора между собой договорились, что эту статью они применять не будут, чтобы не регистрировать залог на объект.
Вернусь к ожиданию денег продавцом. В договор-купли продажи, который подали в орган регистрации прав, закралась досадная ошибка, которую никто не заметил, и государственный регистратор совершил приостановку регистрации сроком до 30 дней. Участники сделки разъехались на дачу, за границу и т.д. Покупатель уже не очень торопится вернуться, потому что ему некогда и проч., объект ему уже передали. Наконец покупатель возвращается, стороны в договор вносят корректировки и регистрация перехода права продолжилась. Документы получены, продавец счастливый идёт в банк подавать документы для раскрытия аккредитива. Но 30 дней для раскрытия и исполнения аккредитива прошли, деньги вернулись на счёт покупателя.
Что мы имеем? Продавец договор исполнил, покупатель договор исполнил частично, выплатил, например, продавцу в качестве аванса 200 тыс. рублей. Оставшуюся оплату 8 млн. руб. остался должен. Продавец – без квартиры и без денег, покупатель – с квартирой и с деньгами.
Что делает продавец? Он обращается в суд с иском о расторжении договора, в связи с тем, что ответчик свои обязательства по оплате не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.
Какие решения судов?
1. Удовлетворил иск продавца, рассматривая данное нарушение условий договора со стороны покупателя как существенное, потому что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного объекта истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
2. Отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п.3 ст.486, так как посчитал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Так вот если нерадивый судья вынесет решение №2, то продавец может в течение долгого периода времени взыскивать с покупателя деньги за проданную квартиру. И в квартиру вселиться уже не может, так как там уже живёт покупатель.
Что же уважаемые дочитавшие очерк до конца, нужно добавить в договор?
Лайфхак 1. Стороны пришли к соглашению, что полное или частичное неисполнением Покупателем, предусмотренных разделом 2 настоящего Договора обязательств, является существенным нарушением настоящего Договора Покупателем. При наступлении событий, указанных в настоящем пункте по требованию Продавца, в случае неполучения от Покупателя ответа о расторжении Договора в срок 10 (десять) календарных дней, настоящий Договор, может быть расторгнут в судебном порядке в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, при этом Объект подлежит возврату Продавцу в течение 3 (трех) календарных дней с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Лайфхак 2. Прописывать сроки получения продавцом денежных средств.
Лайфхак 3. Пользуйтесь всё-таки схемой, которая указана в заголовке.
