Обычно споры возникают по поводу оплаты и возмещения ущерба. Проговариваются эти моменты уже на последних этапах сделки — ближе к подписанию договора аренды. Но некоторые вопросы лучше обговорить заранее.
Что надо выяснить задолго до подписания договора аренды?
1. Сроки проживания
Очевидно, тут никто никаких гарантий не предоставит, но все же бывают ситуации, когда арендатор не заметил в объявлении, что квартира сдается на долгий срок, а ему нужно всего на месяц.
2. Можно ли арендовать квартиру, если у арендаторов есть животные
Уточните, на каких животных вы согласны (например, на аквариумных рыбок и чихуахуа), а на каких — категорически нет (скажем, на персидского кота и алабая).
Вы можете выбрать любой диапазон, начиная от полного отказа для арендаторов с любыми животными и заканчивая полным согласием на любых.
Если у вас есть аллергия и вы сдаете квартиру, в которой планируете жить по окончании договора аренды, учтите, что даже после генеральной уборки аллерген может сохраниться.
3. Возможность останавливаться в квартире на долгий срок родственникам
Речь может идти о сестре / маме / восьми племянниках арендатора. Износ квартиры в таком случае гораздо выше, чем если бы в ней проживали всего два человека.
4. Необычное хобби
Обсудите планы вашего будущего жильца привезти в квартиру домашнюю кузницу/саксофон/массивный спортивный тренажер и прочие громкие инструменты или инвентарь, звук которых может мешать соседям.
5. Платежеспособность арендатора
Где, кем и как давно работает и какие у него карьерные планы. Это хотя бы примерно позволит оценить перспективы на регулярную и своевременную оплату.
6. Потребуется ли регистрация арендаторов в квартире
Некоторым это важно для зачисления в местную школу или детский сад.
7. Оплата коммунальных платежей
В бюджетном сегменте это заметная сумма, поэтому обсудить, кто будет платить по квитанциям, лучше заранее. Чаще всего арендатор и арендодатель делят оплату: проживающий платит по счетчикам и за интернет, а собственник — за все остальное (капремонт, отопление и прочие услуги).
Что лучше обсудить по ходу подготовки договора аренды
1. Условия оплаты
Надо обсудить не только сумму, но и способ (наличными или на карту).
2. Курение в квартире или на балконе
Арендодатель вправе потребовать не курить.
3. Разрешено ли арендатору проводить ремонт самостоятельно
Или хотя бы вешать картины, делая отверстия в стенах.
4. Возможность устраивать шумные вечеринки
В отличие от музыкальных репетиций с саксофоном, вечеринки — дело житейское и не особо регулярное, поэтому заметного влияния они не оказывают. Но зафиксировать договоренности все-таки стоит. В договоре можно прописать, что шуметь можно, например, не чаще раза в неделю и не позже 23:00.
5. Ответственность (точнее, ее отсутствие) за действия соседей, которые причинили ущерб квартире
Это касается затоплений, пожаров и прочих форс-мажорных ситуаций, виновниками которых являются не жильцы, а кто-то посторонний. При этом законодательство обязывает арендаторов нести ответственность за жилье и обеспечивать его сохранность — это значит, что арендатор должен приложить максимум усилий для спасения как имущества, так и самой квартиры в случае чрезвычайной ситуации.
6. Заранее составьте опись имущества и передайте документ арендатору
Лучше вместе пробежаться по списку, убедившись в исправности бытовых приборов и целостности мебели и предметов интерьера. Опись имущества поможет проверить состояние квартиры при съезде жильца (в том числе напомнит, что всё было в рабочем состоянии).
Самые проблемные вопросы
1. Преждевременное расторжение договора
Если арендатор решил съехать раньше запланированного и прописанного в договоре срока, он должен предупредить об этом заранее (чаще всего стороны договариваются предупреждать о расторжении за два месяца). Если арендатор сообщает о своих планах за более короткий срок, к нему можно применить штрафные санкции — например, арендодатель может удержать залог или его часть. Этот вопрос нужно обязательно зафиксировать в договоре аренды.
2. Задержка оплаты
Пропишите в договоре, на сколько дней можно опоздать с ежемесячной оплатой и с какого дня задержки начнется начисление пеней (не забудьте прописать и их размер — обычно это 1/100 от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки).
3. Хозяйский визит
Чаще всего арендодатели маскируют проверку под списание показаний со счетчиков, хотя для этого достаточно прислать фото, сделанное смартфоном. Некоторые арендаторы болезненно относятся к появлению на пороге хозяев квартиры, поэтому о такой возможности следует договориться заранее и определить условия посещений (например, конкретное число каждого месяца). Отдельно обсудите возможность приходить в квартиру в отсутствие арендаторов.
4. Изменение арендной ставки
Обычно арендодатель может поднимать стоимость проживания в квартире раз в год.
5. Возмещение ущерба
Увы, арендаторы часто оставляют после себя сломанную мебель и технику. В договоре обязательно нужно установить, кто и каким образом разбирается с этой проблемой — не всегда она ложится на плечи арендатора, потому что за естественный износ отвечает все-таки собственник.
Обычно стороны договариваются так: если что-то перестало работать из-за действий арендатора, то он либо возмещает ущерб сам, либо арендодатель удерживает стоимость из залога. Если же условный холодильник сломался, потому что ему больше 30 лет и он давно плохо работал, предоставить новый должен хозяин.
Максимально подробно прописывайте все договоренности в договоре аренды (то, что договор необходим как воздух, — и так понятно).
Если возникнут вопросы, которые нельзя решить полюбовно и придется обращаться в суд, то о факте сдачи квартиры в аренду узнает и налоговая (не забывайте вовремя платить налоги).
